■不動産鑑定評価

　バブル崩壊後日本における不動産事情は大きく変化し、不動産は資産価値重視から収益性を重視へと移行しましたが、2003年頃から不動産証券化市場が活発化し、不動産市場は活気を取り戻しました。しかしその後、不動産の真の収益性を見極めることなく、金融市場における信用膨張と信用収縮により、不動産の価格が左右される不自然な市場環境になり、2007年以降市場が低迷しています。

　ここ数年、鑑定評価手法の変化、実務運用の規格化など、不動産鑑定評価に求められるものが大きく変化しております。土地建物一体の不動産が生み出す収益から適切な投資価値を求める収益価格や、ホテル・ゴルフ場・ショッピングセンターなどのオペレーショナルアセットの評価など、不動産鑑定士に求められる能力も大きく変わりました。
　日本も国際財務報告基準（International Financial Reporting Standards）の導入を控え、固定資産や棚卸資産の減損会計・時価評価が本格化して参ります。このような企業の持つ不動産の時価評価においては、その不動産の現実の利用方法、稼働状況、土地の有効利用度、建物の劣化状況、管理・保全の状態、不動産の活用能力など、従来の土地評価では判断できない多くの事項に関する理解、及び調査が必要となります。

　またこのような企業が持つ不動産の価値評価については、その企業の財務状況や、評価の対象となる不動産に係る具体的な事業計画の実効性の判断など、 これまでの鑑定評価では取り扱うことのなかった、不動産の有効活用に関するコンサルティングを含むものでなければなりません。単に不動産の現状を把握し評価するだけでなく、その不動産に係るソリューション提案を兼ね備える必要があります。

　不動産鑑定評価の役割が、「地価高騰の抑制と適切な地価形成」から、不動産の有効活用による経済の活性化、及び不動産に関係する紛争解決の手段などへと変わりました。不動産鑑定評価が不動産事業に投融資する機関投資家や金融機関の判断材料として利用され、マーケット調査や事業分析を伴う不動産評価が求められています。

不動産鑑定評価が必要な場面

不動産売買、不動産担保融資、不動産相続、不動産証券化
等価交換、減損会計、民事再生、私的整理、事業統合、Ｍ＆Ａ
賃料交渉、賃料訴訟、借地権整理、画地併合、立退交渉

鑑定評価料の目安（横浜市内の場合）

項目	費用
戸建住宅、マンション１戸、住宅地の更地	50,000円〜
アパート、自社ビル、商業地の更地	80,000円〜
賃貸マンション１棟、貸ビル、工場等	100,000円〜
商業店舗、ホテル、大規模な更地	200,000円〜
地代、家賃（店舗など高額賃料の物件）	250,000円〜
不動産証券化目的	350,000円〜
案件により、追加資料取得代が加算されます。また遠方の場合、旅費等が加算されます。